02.10.2012
Das Wohneigentumsgesetz (WEG) mit seinen 64 Paragraphen ist im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung von hoher Bedeutung. Viele Dinge im Alltag eines Eigentümers wie das korrekte Abhalten einer Eigentümerversammlung oder Fragen zur Verteilung der Betriebskosten werden durch das Gesetz reguliert. Die wichtigsten Vorgaben zu Rechten und Pflichten von Eigentümern haben wir für Sie zusammengestellt.
Beachten muss man, dass bei bestimmten Baumaßnahmen, die beispielsweise zur Verbesserung der Energiebilanz bei Wasser oder Energie beitragen, aber nicht unmittelbar notwendig sind, eine einfache Mehrheit nicht ausreicht. Stattdessen müssen durch die zustimmenden Eigentümer wenigstens die Hälfte des Wohneigentums abgedeckt werden. Zusätzlich muss es sich um mindestens drei Viertel aller Eigentümer handeln. Wenn man als Eigentümer in solchen Situationen gegen eine Baumaßnahme gestimmt hat, nützt dies dann nichts mehr und man muss sich an den jeweilig anfallenden Kosten beteiligen.
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Wohneigentumsgesetz – was Besitzer einer Wohnung wissen müssen
Das Wohneigentumsgesetz (WEG) mit seinen 64 Paragraphen ist im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung von hoher Bedeutung. Viele Dinge im Alltag eines Eigentümers wie das korrekte Abhalten einer Eigentümerversammlung oder Fragen zur Verteilung der Betriebskosten werden durch das Gesetz reguliert. Die wichtigsten Vorgaben zu Rechten und Pflichten von Eigentümern haben wir für Sie zusammengestellt. Wofür ist das Wohneigentumsgesetz zuständig?
Grundsätzlich ist das Wohneigentumsgesetz die rechtliche Basis für Grundstücke oder Gebäude mit mehr als einem Eigentümer. Speziell für den Bereich der Eigentumswohnungen ist es damit das entscheidende Gesetzeswerk. Hierbei müssen Sie beachten, dass das WEG auch für Flächen angewendet wird, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Dabei kann es sich beispielsweise um den Garten oder den Keller eines solchen Gebäudes mit mehreren Eigentümern handeln.
Regelungen zur Verwaltung durch die Eigentümer
Besonders bedeutsam für Besitzer einer Eigentumswohnung sind die Bestimmungen des WEG im Zusammenhang mit der Verwaltung einer gemeinschaftlichen Immobilie. Hierzu zählen unter anderem die folgenden Vorschriften:
1. Abhalten einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung: Damit eine Eigentümerversammlung beschlussfähig in ihren Entscheidungen ist, müssen die erschienenen Eigentümer der Wohnungen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile an einem Gebäude repräsentieren. Berechnet wird der jeweilige Anteil anhand der im Grundbuch eingetragenen Größe der Wohnungen. Wenn eine Eigentümerversammlung diese Quote verfehlt, wird der Verwalter einer Immobilie eine neue Versammlung einberufen. Bei dieser zweiten Zusammenkunft sind dann keine Anteilsbedingungen hinsichtlich der Beschlussfähigkeit zu beachten!
2. Beschluss von Reparaturmaßnahmen: Bis zum Jahr 2007 scheiterten Eigentümer oftmals mit ihrem Wunsch nach Modernisierungsmaßnahmen, da hierfür ein einstimmiger Beschluss der Miteigentümer notwendig war. Stellte sich auch nur ein Miteigentümer quer, war das ganze Vorhaben nicht mehr durchführbar. Diese Regelung wurde vor fünf Jahren abgeschafft. Seitdem gilt, dass einfache Mehrheitsentscheidungen als ausreichend für einen Beschluss angesehen werden.
Beachten muss man, dass bei bestimmten Baumaßnahmen, die beispielsweise zur Verbesserung der Energiebilanz bei Wasser oder Energie beitragen, aber nicht unmittelbar notwendig sind, eine einfache Mehrheit nicht ausreicht. Stattdessen müssen durch die zustimmenden Eigentümer wenigstens die Hälfte des Wohneigentums abgedeckt werden. Zusätzlich muss es sich um mindestens drei Viertel aller Eigentümer handeln. Wenn man als Eigentümer in solchen Situationen gegen eine Baumaßnahme gestimmt hat, nützt dies dann nichts mehr und man muss sich an den jeweilig anfallenden Kosten beteiligen. 3. Gemeinschaftliche Betriebskosten bei Eigentumswohnungen: Wichtig ist zudem der Abschnitt des Wohneigentumsgesetzes, der die Aufschlüsselung der Betriebskosten einer gemeinschaftlichen Immobilie regelt. Auch hier hat sich in den letzten Jahren eine bedeutsame Veränderung ergeben. Mussten früher die Betriebskosten einer Immobilie anhand des jeweiligen Eigentümeranteils aufgeschlüsselt werden, kann die Eigentümerversammlung mittlerweile selbstständig die Art und Weise für die Verteilung regeln.
Beispielsweise ist es möglich, dass eine Gemeinschaft sich entschließt, die Gebühren anhand der Anzahl der Personen in einem Haushalt zu berechnen. Freigestellt durch das Gesetz wird dabei auch, dass sich die jeweilige Methode für die einzelnen Arten der Betriebskosten unterscheiden kann. Dies bedeutet, dass es durchaus möglich ist, dass man beschließt die Heizkosten anhand der Personenanzahl aufzuschlüsseln, während andere Gebühren anhand der Eigentumsfläche verteilt werden.
4. Fragen zur Haftung: Das WEG regelt auch den Bereich der Haftung eines einzelnen Eigentümers bei Forderungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Die Zeiten, in denen man als einzelner Eigentümer unter Umständen, beispielsweise bei nicht bezahlten Rechnungen für einen Handwerker, mit seinem gesamten Vermögen haftete, sind glücklicherweise schon seit einigen Jahren vorbei. Stattdessen sieht das Gesetz mittlerweile vor, dass man als Eigentümer nur in Höhe des eigenen Miteigentumsanteils einer Immobilie haftet. Steht beispielsweise eine Rechnung über 10 000 Euro aus und man besitzt einen Anteil von 15 Prozent, muss man bis zu einer Summe von 1500 Euro einspringen.
5. Ansprüche bei Zwangversteigerungen: Wenn es zu einem Vollstreckungsverfahren einer Wohnung kommt und die Eigentümergesellschaft besitzt gegenüber diesem Eigentümer noch finanzielle Forderungen, legt das WEG fest, dass diese vorrangig bedient werden. Bevor also beispielsweise Banken oder öffentliche Träger ihre ausstehenden Gelder erhalten, wird aus dem Erlös des Verkaufs die Eigentümergesellschaft bedacht.
Vorgaben zum Dauerwohnrecht
Das WEG ist auch die rechtliche Grundlage zur Thematik des Dauerwohnrechts. Hierbei handelt es sich, wie der Name bereits verrät, um das vom Eigentümer eingeräumte Recht, eine Wohnung über einen dauerhaften Zeitraum zu nutzen. Da es sich um ein so genanntes verpflichtendes Recht handelt, muss eine solche Vereinbarung als Belastung im Grundbuch vermerkt werden. Beachten muss man beim Dauerwohnrecht, dass dieses nicht unbedingt mit dem Todesfall des Begünstigten endet, sondern auch vererbt werden kann. Dies ist ein entscheidender Unterschied zum ebenfalls existierenden lebenslangen Wohnrecht.
Wohneigentumsgesetz ist kein starres Gebilde
Seitdem das Gesetz am 15. März im Jahr 1951 in Kraft getreten ist, hat es zahlreiche Neuerungen erlebt. Die letzte Änderung stammt aus dem Mai 2012. Als Eigentümer sollte man sich deshalb bemühen, stets auf dem Laufenden zu bliben und aktuelle Veränderungen nicht zu verpassen. Eine Möglichkeit hierzu bietet die Homepage des Bundesministeriums für Justiz (BMJ). Dort können Sie bequem den gesamten Gesetzestext und eventuelle Neuerungen nachlesen.
Der Grund für die Einführung des Wohneigentumsgesetzes nach dem Zweiten Weltkrieg war im Übrigen, dass in den schwer zerstörten Städten zu wenig Wohnraum vorhanden und eine rechtliche Regelung für die aufkommenden Eigentumswohnungen durch das Bürgerliche Gesetzbuch nicht mehr passend war. Der Hintergrund für das häufigere Vorkommen von Eigentumswohnungen war wiederum die Idee, dass man den notwendigen Wohnungsbau durch privates Kapital unterstützen wollte. Zuvor ließen sich Eigentumswohnungen in Deutschland noch überaus selten entdecken.
Fazit
Als Besitzer einer Eigentumswohnung muss man das Wohneigentumsgesetz zwar nicht auswendig lernen, bestimmte Regelungen sollte man jedoch kennen. Speziell die Vorschriften zu Punkten wie der Verteilung der Betriebskosten oder zu Haftungsfragen bei nicht bezahlten Rechnungen durch die Eigentümergemeinschaft sind überaus wichtig. Durch eine genaue Kenntnis der Vorschriften aus dem Gesetz ist man beispielsweise beim letztgenannten Punkt vor eventuell überzogenen Forderungen geschützt.
Bild © Tristan3D - Fotolia.com
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