Tipps zum Ablauf der Immobilienfinanzierung

29.11.2011

Der Bau von einem Haus oder der Kauf einer Immobilie, wie beispielsweise einer Eigentumswohnung, ist mit hohen finanziellen Herausforderungen verbunden und will daher gut geplant sein. Um eventuelle Nachfinanzierungen oder im schlimmsten Fall eine komplette Unterfinanzierung zu vermeiden, muss die Finanzplanung im Vorfeld sorgsam vorgenommen werden. Auf welche Schritte man auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden besonders viel Achtsamkeit legen sollte, beantwortet kurz und prägnant unser Ratgeber-Text zum Ablauf einer Immobilienfinanzierung.

Welche Eigenmittel stehen zur Verfügung?

Vor dem Bau eines Hauses oder dem Kauf von Wohneigentum, sollte man sich genau überlegen, wie hoch der Kapitalbedarf für den Wunsch nach einer eigenen Immobilie ausfällt. Dafür ist es notwendig, zunächst sein Eigenkapital zu bilanzieren. Hierunter versteht man sämtliche finanzielle Mittel, die in die Baufinanzierung mit eingebracht werden können, beispielhaft:

Bargeld
Sparguthaben
Wertpapiere
Bausparguthaben

Auch das Erbringen von Eigenleistungen am Bau der Immobilie wird als spezielle Form des Eigenkapitals von den Banken anerkannt, wenn man die angestrebten Leistungen glaubhaft belegen kann. Das Eigenkapital ist sehr wichtig, da es die Kreditsumme verringert und somit den Zinssatz, den man entrichten muss. Trotzdem sollte man nicht sein gesamtes Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Auf eventuelle Kostensteigerungen kann man ansonsten nur schwer reagieren und muss eventuell zu einer Nachfinanzierung greifen, die im Vergleich zur Erstfinanzierung mit deutlich höheren Kosten verbunden ist. Aus steuerlicher Sicht kann es mitunter sogar ratsam sein, den Anteil des Eigenkapitals gering zu halten, beispielsweise wenn die Immobilie vermietet werden soll.

Wie hoch ist der monatliche Spielraum?

Neben der Ermittlung des Eigenkapitals muss man als angehender Bauherr oder Wohneigentümer eine genaue Aufstellung des verfügbaren finanziellen Budgets vornehmen. Dafür ist eine Auflistung der Einnahmen und Ausgaben notwendig. Zu den Einnahmen zählen unter anderem regelmäßige Einkünfte wie Monatsgehalt, Kindergeld oder Rentenzahlungen. Ein wichtiger Tipp ist, dass man auch wirklich nur die regelmäßigen Einkünfte berechnet. Zahlungen wie Weihnachts- oder Urlaubsgeld sollten nicht mit hinzugerechnet werden, denn ob solche Leistungen auch in Zukunft weiter bestehen, kann oftmals nicht garantiert werden.

Bei den Ausgaben muss man wiederum alle fixen Kosten wie unter anderem die Beiträge für Versicherungen, noch laufende Mietkosten oder die Raten für bereits aufgenommene Kredite in die Berechnung aufnehmen. Die Aufstellung der Lebenshaltungskosten ist im Vorfeld der Immobilienfinanzierung sehr exakt vorzunehmen, damit man seine persönliche Belastbarkeit und den Spielraum für die Bedienung der Immobilienfinanzierung erkennt.

Wie hoch darf der Kredit werden?

Nachdem man sich ein konkretes Bild über die eigenen Finanzen verschafft hat, überlegt man sich im nächsten Schritt, wie hoch der maximale Kreditbetrag ausfallen kann. Hierfür lässt sich eine grobe Formel angeben, nach der die Banken den maximalen Kreditbetrag berechnen. Allerdings findet diese Berechnung in der Praxis nur Verwendung, wenn auch Eigenkapital in die Finanzierung mit eingebracht wird.

Beispielrechnung für maximalen Kreditbetrag

Der maximale Kreditbetrag ergibt sich vor allem aus der monatlichen Belastbarkeit, also aus dem zuvor genannten finanziellen Spielraum, der zur Verfügung steht. Geld, das vereinfacht ausgedrückt, nicht für fixe Ausgaben benötigt wird. Nehmen wir an dieser Betrag liegt bei 1500 Euro im Monat und das angestrebte Baudarlehen hat einen Zinssatz von 5 Prozent sowie eine Tilgung von einem Prozent. Dann ergibt sich folgendes Ergebnis:

Maximaler Baukredit = monatlicher Spielraum (1500 Euro) * 100 * 12 Monate

Zinssatz (5 %) + Tilgung (1 %)

Ergebnis: 300 000 Euro

Nimmt man nun noch weiter an, dass als Eigenkapital 50 000 Euro zur Verfügung stehen, dann ergibt sich mit 350 000 Euro der maximale Betrag für die Immobilienfinanzierung. Erst nachdem man also seine finanzielle Situation genau unter die Lupe genommen hat, kann man sich auf die Suche nach einer passenden Immobilienfinanzierung machen.

Angebote sorgsam vergleichen

Die folgende Etappe bei der Immobilienfinanzierung ist der Vergleich der aktuellen Angebote. Eine Immobilienfinanzierung wird von Banken, Versicherungen oder Bausparkassen angeboten. Doch worauf kommt es an? Um die Angebote objektiv zu vergleichen, lohnt sich vor allem ein Blick auf den effektiven Jahreszins der Darlehen.

Dieser Zins berücksichtigt zusätzliche Kostenfaktoren, die beim Nominalzins nicht beinhaltet sind, beispielsweise die Bearbeitungsgebühren. Damit man die Kreditofferten adäquat vergleichen kann, muss man aber darauf achten, dass sich die Kredite nicht in ihren Rahmenbedingungen unterscheiden. Dies betrifft beispielsweise die Kreditdauer und die Länge der Zinsbindung. Wichtige Punkte bei einem Vergleich der Kredite sind zudem:

Höhe der Bereitstellungszinsen
Länge der zinsfreien Bereitstellung
Spanne, in der man die Tilgungshöhe frei wählen kann
Option für Sondertilgung, wenn ja, bis zu welcher Höhe pro Jahr
Vorliegen von Kontoführungskosten, wenn ja, in welcher Höhe

Unterlagen für die Antragstellung

Wenn man sich für ein bestimmtes Immobiliendarlehen entschieden hat, fordert der Kreditgeber eine Vielzahl von Dokumenten, die man für eine erfolgreiche Bearbeitung des Darlehensantrags einreichen muss. Die Dokumente sollen die Bonität des Antragsstellers ausreichend fundiert belegen. Zusätzlich müssen die Unterlagen aber auch eine Beurteilung der zu finanzierenden Immobilie ermöglichen. Welche Unterlagen im Einzelfall notwendig sind, hängt immer auch von der jeweiligen Bank ab. Folgende abzugebende Unterlagenarten sind deshalb nur beispielhaft zu verstehen:

ausgefüllter Darlehensantrag
Kopie des Personalausweises
Nachweise für Eigenkapital, beispielsweise aktuelle Auszüge des Sparkontos oder Wertpapierdepots
Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, bei Selbstständigen müssen unter anderem
Einkommenssteuerbescheide der letzten drei Jahre oder Gewinnermittlungen vorgelegt werden
Lageplan des Objekts
Kaufvertrag oder Vertragsentwurf
Grundbuchauszug (aktuell)
Fotos des Objekts

Wurde der Darlehensantrag nach Durchsicht der Unterlagen positiv beschieden, erhält man ein Darlehensangebot, dass nun noch unterschrieben werden muss. Sind hiernach alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt, wird das Darlehen im vereinbarten Umfang ausgezahlt. Die Bezahlung der Immobilie oder die Beauftragung der Unternehmen zum Bau einer Immobilie kann erfolgen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf nicht vergessen

Neben den reinen Kauf- oder Herstellungskosten fallen bei der Immobilienfinanzierung immer auch Nebenkosten an, die bei der Finanzierung unbedingt beachtet werden müssen, da sie einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtkosten darstellen. Hierbei kann man grob zwei Arten von Kosten unterscheiden. So handelt es sich zum einen um Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem Kaufpreis oder dem Immobiliendarlehen stehen. Die jeweilige Höhe ist zudem abhängig vom Betrag des Kaufpreises und dem Umfang des Kredits. Die wichtigsten Kostenfaktoren sind nachfolgend am Beispiel für den Kauf eines Grundstücks aufgelistet:

Nebenkosten bei Grundstückskauf (Neubau einer Immobilie)

Maklerprovision (in der Praxis meistens ab 3,48 % des Kaufpreises)
Grunderwerbsteuer (mindestens 3,5 % des Kaufpreises, in einigen Bundesländern bis zu 5 %)
Notarkosten für Abwicklung des Grundstückskaufs (1 % des Kaufpreises)
Grundbucheintrag (0,5 % vom Kaufpreis)
eventuelle Erschließungskosten

Finanzierungskosten für Immobilienkredit

Grundschuldbestellung (0,5 % der Kreditsumme)
Bereitstellungszinsen (oftmals bis 3 % pro Jahr bzw. bis 0,25 % pro Monat)

Staatliche Förderung nicht verschenken

Beim Gespräch mit dem Berater sollte man sich immer auch nach der Möglichkeit einer staatlichen Förderung erkundigen. Da die Schaffung von selbst genutztem Wohnraum in Deutschland auch nach dem Wegfall der Eigenheimzulage gefördert wird, lässt sich hierdurch eine Menge Geld sparen. Zur Verfügung stehen verschiedene Programme der Bundesländer und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Als Ergänzung sind die zinsgünstigen Kredite der KfW eine gute Möglichkeit, um die Kosten für die Immobilienfinanzierung zu verringern.

Beispiel für KfW-Förderung

Ein Programm, das den Kauf oder den Bau einer Immobilie finanziell unterstützt, trägt den Titel „KfW-Wohneigentumsprogramm“. Hiermit können bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten (Maximalsumme 75 000 Euro) finanziert werden. Das Darlehen der KfW hat dabei einen sehr attraktiven Zinssatz von aktuell 2,68 % effektiv pro Jahr. Zudem werden Zinsen nur auf abgerufene Beträge fällig. Neben diesem Programm wird zusätzlich auch der Bau von besonders energiearmen Gebäuden oder der Kauf solcher Immobilien gefördert. Das entsprechende KfW-Programm trägt den Namen „Energieeffizient Bauen“.

Fazit

Vor dem Kauf einer Immobilie muss eine exakte und ehrliche Planung der eigenen finanziellen Möglichkeiten durchgeführt werden. Erst nach diesem Schritt, kann der Antrag auf eine Immobilienfinanzierung und daran anschließend der Kauf oder Bau einer Immobilie erfolgen. Bei der Auswahl der Kreditangebote für eine Immobilienfinanzierung sollte man zudem nicht nur den Zinssatz für das Darlehen im Auge haben, sondern auch auf weitere wichtige Kriterien wie beispielsweise die Option für Sondertilgungen achten.

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