Umschuldung
Chance auf niedrigere Zinsen
Sparer haben es derzeit nicht leicht. Die Zinshöhe bei Tagesgeld- oder Festgeldkonto sind, verglichen mit früheren Zeiten, gering. Was Sparer ärgert, freut aber aktuell die Darlehensnehmer, gerade auch im Bereich der Immobilienfinanzierung. Denn diese finden historisch niedrige Zinsen für Kredite vor. Eine Umschuldung lohnt sich in diesen Zeiten besonders. Trotzdem gilt es einige Punkte zu beachten, damit die Aufnahme eines neuen Kredits auch wirklich zu einer finanziellen Entlastung führt.Zinsbindung läuft aus
Unter dem Begriff der Umschuldung versteht man, dass man als Darlehensnehmer einen oder auch mehrere bestehende Kredite auflöst, indem man hierfür ein neues Darlehen bei einer anderen Bank aufnimmt. Dies macht immer dann Sinn, wenn der Zinssatz beim neuen Kreditgeber niedriger ausfällt als der bisherige Kreditzins. Wenn also die Zinsbindung des bestehenden Kredits ausläuft, sollte man sich nicht nur auf das Angebot der bisherigen Bank verlassen, sondern sich auch bei anderen Kreditinstituten nach eventuell besseren Zinsbedingungen erkundigen.
Oftmals lassen sich günstigere Zinskonditionen entdecken, da die Banken ihren Bestandskunden für die Anschlussfinanzierung sehr häufig schlechtere Angebote machen, im Vergleich zu Offerten, die für Neukunden bereitgehalten werden. Der Hintergrund ist, dass die Banken auf die Bequemlichkeit der Kunden spekulieren, die den vermeintlich hohen Aufwand eines Kreditwechsels scheuen.
Macht Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung Sinn?
Die Frage, ob sich eine Umschuldung lohnt, wenn diese vor dem Ablauf der Zinsbindung vorgenommen wird, ist pauschal nicht zu beantworten. Denn hierbei muss man die Kosten bedenken, die entstehen, wenn die Bank für die vorzeitige Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Dies ist sehr häufig der Fall, da die Bank sich dadurch vom jeweiligen Kreditnehmer für entgangene Zinsgewinne entschädigen lässt.
Die Vorfälligkeitsentschädigung bei den Banken fällt unterschiedlich hoch aus, weshalb die Frage immer nur mit Blick auf den Einzelfall zu beantworten ist. Grundsätzlich muss man angesichts dieser Kosten genau nachrechnen, ob der Zinsgewinn durch ein günstigeres Darlehen die Vorfälligkeitsentschädigung finanziell aufwiegt.
Was kostet eine Umschuldung?
Neben einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung entstehen bei einer Umschuldung weitere Kosten, beispielsweise muss man Bearbeitungsgebühren für den neuen Kredit bezahlen. Auch für das Umschreiben der Grundschuld müssen finanzielle Aufwendungen eingeplant werden. Diese betragen beispielsweise bei einer Grundschuld von 50 000 Euro rund 100 bis 200 Euro.
Angesichts der langfristigen Ersparnisse durch einen niedrigeren Zinssatz fallen die finanziellen Kosten aber in der Regel geringer aus, verglichen mit dem Betrag, den man durch die Umschuldung einspart. Außerdem wird die Abtretung der Grundschuld in der Praxis oftmals direkt zwischen der alten und der neuen Bank abgewickelt. Aus diesem Grund muss die Grundschuld im Grundbuch vom Kreditnehmer nicht gelöscht oder geändert werden.
Sondertilgung oder Umschuldung
Auch die Fragestellung, ob nicht Sondertilgungen eventuell günstiger ausfallen als eine Umschuldung, ist immer nur individuell zu beantworten. Die Antwort hierauf ist abhängig davon, wie hoch die Sondertilgungen des Darlehens ausfallen können und wie sehr sich dadurch die restliche Zeit des Kredits verkürzen lässt. Wird beispielsweise die Laufzeit des Darlehens durch Sondertilgungen erheblich verringert, kann es durchaus sein, dass sich eine Umschuldung in diesem Fall nicht mehr lohnt, da die möglichen Zinsersparnisse durch die anfallenden Kosten der Umschuldung, beispielsweise durch die Vorfälligkeitsentschädigung, nicht mehr hoch genug ausfallen.
Fazit
Eine Umschuldung ist sehr oft eine gute Möglichkeit, um die Zinskosten für die Bedienung einer Immobilienfinanzierung zu verringern. Läuft die Zinsbindung aus, sollte man sich immer nach Angeboten von anderen Banken umsehen, allein schon deshalb, um die Verhandlungen mit der eigenen Bank hinsichtlich der Anschlussfinanzierung druckvoller bestreiten zu können.
Ob sich eine Umschuldung auch vor dem Ablauf der Zinsbindung rechnet, wenn dadurch eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, muss immer genau berechnet werden. Nicht zuletzt ist eine Umschuldung ratsam, wenn man mehrere Kredite bei unterschiedlichen Instituten unterhält. Hier ist die Bündelung der Darlehen bei einem Anbieter meist effektiver, da man nicht nur eventuelle Zinsen einspart, sondern auch einen besseren Überblick über die eigenen finanziellen Verhältnisse bewahrt.
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