Festdarlehen
Tilgung erst nach Ablauf
Festdarlehen sind langfristig angelegte Kredite, bei denen man während der Laufzeit nur die Zinsen bezahlt. Getilgt wird das Festdarlehen dementsprechend erst am Ende der Kreditdauer in vollem Umfang. Hierfür kann man dann beispielsweise einen parallel abgeschlossenen Fondssparplan oder eine Lebensversicherung nutzen. Die Restschuld des Kredits bleibt zuvor immer gleich hoch. Ergeben sich aber bei dieser Kreditvariante Vorteile für die Immobilienfinanzierung?Festdarlehen spart Steuern - aber nur bei Vermietung
Ein Festdarlehen ist aufgrund der Struktur für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie nur selten optimal. Stattdessen lohnt sich ein Festdarlehen für Personen, die eine Immobilie vermieten wollen. Denn durch das Festdarlehen können die gezahlten Zinsen steuerlich abgesetzt werden, wodurch sich finanzielle Vorteile ergeben.
Nachteile des Festdarlehens bei einer Immobilienfinanzierung
Doch warum ist ein Festdarlehen nicht auch empfehlenswert für eine private Immobilienfinanzierung? Die Gründe hierfür sind vielfältig, zu den Nachteilen zählen beispielsweise:
1. Ansparprodukte sind unsicher: Ob man mit Produkten, wie einem Fondssparplan, am Ende einen Betrag erreicht, der zur Tilgung des Darlehens ausreicht, ist nicht garantiert. Auch ein eventueller Überschuss durch das Sparmodell ist angesichts von Produkten wie einem Fondsparplan immer mit einem Risiko verbunden. Zudem sind eventuelle Überschüsse zum Garantiezins bei einer Kapitallebensversicherung ebenfalls nicht garantiert.
Nicht zu vergessen ist hierbei auch, dass einmalige Kapitalleistungen aus einer Lebensversicherung steuerpflichtig sind, wenn sie nach dem 31.12.2004 abgeschlossen wurden. Je nach Lebensalter bei der Auszahlung fällt dabei die Steuerhöhe aus. Wird die Lebensversicherung vor dem vollendeten 60. Lebensjahr ausbezahlt, muss der Betrag abzüglich der eingezahlten Beiträge mit dem individuellen Steuersatz versteuert werden. Wenn die Auszahlung nach dem 60. Lebensjahr erfolgt und der Vertrag wenigstens 12 Jahre lief, sind immer noch 50 Prozent der Erträge zu versteuern.
2. Höheres Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung: Bei einem Festdarlehen kann man unterschiedlich lange Zinsbindungen nutzen. Die Spannbreite reicht bis hin zu 30 Jahren. In der Praxis ist das Risiko einer Zinserhöhung nach Ablauf der jeweils gewählten Zinsbindung im Vergleich zu einem reinen Annuitätendarlehen aber höher.
3. Variable Verzinsung von Festdarlehen: Bei Festdarlehen, die mit einer variablen Verzinsung ausgestattet sind, ergibt sich das Risiko, dass die Zinsen während der Laufzeit des Kredits steigen können und sich somit Mehrkosten für den Darlehensnehmer ergeben. Der Zinssatz wird bei dieser Form des Festdarlehens an einen Referenzzinssatz wie zum Beispiel den 3-Monate-Euribor gekoppelt.
4. Sondertilgung gegen Gebühren: Viele Festdarlehen sehen zudem keine Möglichkeit für Sondertilgungen vor. Ein vorzeitiges Ablösen des Kredits ist somit nicht möglich. Werden Festdarlehen mit einer Sondertilgung angeboten, so sind diese Offerten in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden, der die Finanzierung verteuert.
Fazit
Ein Festdarlehen ist aufgrund der zahlreichen Risiken für eine Immobilienfinanzierung nicht zu empfehlen. Die Darlehensform ist aufgrund steuerlicher Vorteile vor allem für Personen gedacht, die eine Immobilie vermieten möchten. Das Festdarlehen ist zudem auch eher für Kapitalanleger konzipiert, die mit dem Darlehen in Sparprodukte investieren, um dadurch am Ende der Laufzeit und nach Rückzahlung der Kreditsumme einen Überschuss zu erzielen.
Doch eine Garantie hierfür ist nicht vorhanden. Bei negativer Entwicklung der gewählten Sparprodukte, beispielsweise Aktien oder Fondsanteile, kann sogar ein Minus entstehen und es muss mitunter eine im Vergleich teure Nachfinanzierung für die Bedienung des Festdarlehens in Anspruch genommen werden.
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