21.01.2013
Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich aktuell in einer sehr guten Verfassung. Niedrige Bauzinsen und eine Renaissance von Immobilien als beliebte Kapitalanlage sind zwei wichtige Gründe. Dass Immobilien auch steuerlich sehr interessant sind, zeigen speziell die Objekte auf, die unter Denkmalschutz stehen. Dies hat den Hintergrund, dass alle Maßnahmen, die zum Erhalt solcher Immobilien unternommen werden, von Seiten des Staates besonders gefördert werden. Worauf man bei diesen Immobilien besonders zu achten hat und wie der steuerliche Vorteil konkret aussieht, lesen Sie im folgenden Text.
Bei der Kapitalanlage in ein Baudenkmal erhält man die Möglichkeit, die Sanierungskosten für eine Immobilie innerhalb von 12 Jahren zu nicht weniger als 100 Prozent abzusetzen. Konkret kann man die Aufwendungen in den ersten 8 Jahren zu jeweils 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren wiederum zu jährlich 7 Prozent bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen.
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Steuern sparen mit denkmalgeschützten Immobilien
Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich aktuell in einer sehr guten Verfassung. Niedrige Bauzinsen und eine Renaissance von Immobilien als beliebte Kapitalanlage sind zwei wichtige Gründe. Dass Immobilien auch steuerlich sehr interessant sind, zeigen speziell die Objekte auf, die unter Denkmalschutz stehen. Dies hat den Hintergrund, dass alle Maßnahmen, die zum Erhalt solcher Immobilien unternommen werden, von Seiten des Staates besonders gefördert werden. Worauf man bei diesen Immobilien besonders zu achten hat und wie der steuerliche Vorteil konkret aussieht, lesen Sie im folgenden Text. Was sind denkmalgeschützte Immobilien?
Unter einer Denkmalimmobilie, oft auch als Baudenkmal bezeichnet, wird ein Objekt verstanden, das aufgrund der geschichtlichen oder städtebaulichen Bedeutung als Kulturdenkmal eingeschätzt wird. Die genaue Rechtsgrundlage hierfür ist Ländersache und somit im jeweiligen Denkmalrecht der Bundesländer festgeschrieben. Neben den Baudenkmälern gibt es aber auch noch Gebäude, die als besonders erhaltenswerte Bausubstanz bezeichnet werden. Hier ist die Definition schon schwieriger, denn ob ein Gebäude zur lokalen, besonders erhaltenswerten Bausubstanz gehört, liegt in der Entscheidung der jeweiligen Kommune.
Steuerliche Förderung im Detail
Bei der Kapitalanlage in ein Baudenkmal erhält man die Möglichkeit, die Sanierungskosten für eine Immobilie innerhalb von 12 Jahren zu nicht weniger als 100 Prozent abzusetzen. Konkret kann man die Aufwendungen in den ersten 8 Jahren zu jeweils 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren wiederum zu jährlich 7 Prozent bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Zudem ist es möglich, die Anschaffungskosten beim Finanzamt anzugeben. Hierbei ist eine Abschreibung über 40 Jahre zu 2,5 Prozent möglich, wenn die Immobilie vor dem Jahr 1925 gebaut wurde. Für Gebäude, die nach diesem Stichtag errichtet wurden, ist eine Abschreibung der Anschaffungskosten über 50 Jahren (2 Prozent pro Jahr) vorgesehen. Man sieht, der steuerliche Vorteil bei Baudenkmälern ist verglichen mit herkömmlichen Immobilien groß und lohnt sich besonders bei Gebäuden, die einen eher geringen Anschaffungswert und einen vergleichsweise hohen Sanierungsbedarf besitzen.
Erwirbt man die denkmalgeschützte Immobilie zur Eigennutzung und nicht nur als Kapitalanlage, können immerhin 90 Prozent der Modernisierungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren steuerlich angesetzt werden. Bei einer Vermietung können zudem auch die Finanzierungskosten, also beispielsweise die Darlehenszinsen, als Steuerersparnis einkalkuliert werden. Beachten muss man ferner, dass bei einem eventuellen späteren Verkauf die übliche Zeitspanne von 10 Jahren auch bei Baudenkmälern nicht unterschritten werden darf, um den Gewinn vor der Steuer zu schützen.
Baudenkmäler haben nicht nur Steuervorteile
Der Kauf von denkmalgeschützten Immobilien bringt in der Regel noch weitere Vorteile mit sich. So sind solche Immobilien bei Mietern oftmals besonders begehrt, da es sich um einzigartige Gebäude mit historischem Charme handelt. Zudem befinden sich diese Immobilien häufig in Innenstadtlagen, die traditionell sehr beliebt sind und somit eine vergleichsweise sichere Vermietbarkeit garantieren. Außerdem erzielen solche Lagen oftmals eine kontinuierliche Wertsteigerung, die bei einem Wiederverkauf für die Rendite der Investition wichtig ist.
Risiken bei Baudenkmälern
Auch die denkmalgeschützte Immobilie ist kein finanzieller Selbstläufer. Durch die steuerlichen Vorteile sind die Gebäude auf dem Immobilienmarkt sehr begehrt, weshalb man speziell beim Kaufpreis achtgeben muss. Denn gerade bei diesen Immobilien werden mitunter Preise verlangt, die trotz der Steuerersparnis deutlich über dem jeweiligen Marktniveau liegen, weshalb sich die Investition dann nur noch bedingt rechnet.
Ein anderes Risiko bei Baudenkmälern sind die gesetzlichen Vorgaben bei der Sanierung. Jede bauliche Maßnahme muss von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Außerdem entscheidet die Behörde auch darüber, welche Sanierungsarbeiten eine Förderung erhalten. So kann es beispielsweise passieren, dass eben nicht das gesamte Gebäude, sondern nur die Fassade unter Denkmalschutz steht, weshalb dann auch nur die Aufwendungen für diese Sanierung steuerlich angesetzt werden können. Eine umfassende Informierung über den zuletzt genanten Aspekt ist vor einem Kauf eines Gebäudes unbedingt ratsam.
Tipp: Förderung durch die KfW
Wenn man die Sanierung eines Baudenkmals in Angriff nimmt, kann man die Finanzierungskosten hierfür mittlerweile auch durch spezielle zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) niedriger halten. Das Programm mit dem Namen „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ wird für bauliche Maßnahmen bei der Sanierung vergeben, die zu einer verbesserten Energieeffizienz führen. Für die Kosten aufgrund einer Baubegleitung durch einen Sachverständigen werden ebenfalls Zuschüsse von der Bank gezahlt. Weitere Informationen hierüber finden Sie hier.
Fazit
Der Kauf eines Baudenkmals als Kapitalanlage ist durch steuerliche Vorteile attraktiv. Speziell für Menschen mit einem höheren Einkommen kann eine solche Investition reizvoll sein. Trotzdem gilt wie bei jedem Immobilienkauf, dass Faktoren wie die Lage und die voraussichtliche Wertentwicklung des Objekts genau unter die Lupe genommen werden sollten. Zudem ist die Sanierung eines solchen Objekts verglichen mit konventionellen Immobilien schwieriger und erfordert eine enge Abstimmung mit dem Amt für Denkmalschutz. Bei der Wahl eines Bauträgers sollte man deshalb auch auf die Erfahrung in diesem besonderen Baubereich achten und sich die notwendige Expertise durch erfolgreiche Referenzobjekte belegen lassen.
Bild Finanzamt Ordner © Bernd Leitner - Fotolia.com
Bild Finanzamt Ordner © Bernd Leitner - Fotolia.com
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