05.11.2012
Der Mietspiegel ist für Vermieter und Mieter eine große Hilfe, wenn es darum geht, eine angemessene Höhe bei der Miete für eine Wohnung zu finden. Erstellt wird der Mietspiegel von Städten und vielen größeren Gemeinden, die dadurch das jeweilige Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete abbilden. Was genau in dem Dokument steht, welche Formen es gibt und in welchen Situationen der Mietspiegel besonders bedeutsam ist, lässt sich in unserem Ratgeber nachlesen.
Die Vergleichsmiete wird zudem in einer Preisspanne angegeben. Diese begründet sich aus den oben genannten individuellen Faktoren, wie beispielsweise der Qualität der Wohnungsausstattung. Die Unterteilung sieht dabei eine untere, mittlere und obere Preisspanne vor. Der niedrigste Spannwert wird also zum Beispiel angewendet, wenn bei den aufgezählten Faktoren lediglich die negativen Kriterien zutreffen und umgekehrt bei der Einordnung in die obere Spannenbewertung.
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Mietspiegel – Was steht drin und wann ist er wichtig?
Der Mietspiegel ist für Vermieter und Mieter eine große Hilfe, wenn es darum geht, eine angemessene Höhe bei der Miete für eine Wohnung zu finden. Erstellt wird der Mietspiegel von Städten und vielen größeren Gemeinden, die dadurch das jeweilige Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete abbilden. Was genau in dem Dokument steht, welche Formen es gibt und in welchen Situationen der Mietspiegel besonders bedeutsam ist, lässt sich in unserem Ratgeber nachlesen.Was ist eigentlich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die Bezeichnung „ortsübliche Vergleichsmiete“ wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), konkret im § 558 Abs. 2, definiert. So versteht man laut dem BGB hierunter die durchschnittlichen Mietzahlungen, die in der betreffenden Stadt für vergleichbare Wohnungen, beispielsweise hinsichtlich des Standards oder der Lage, in den letzten vier Jahren entrichtet worden sind.
Aufbau eines Mietspiegels
Die Idee zum Aufstellen eines lokalen Mietspiegels kam zu Beginn der 1970er Jahre auf, als man feststellte, dass die Gerichte immer wieder damit überfordert waren, bei Rechtsstreitigkeiten die ortsübliche Vergleichsmiete für den Einzelfall festzustellen. Eingeführt wurde der Mietspiegel im 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im Jahr 1974. Auch wenn sich der jeweilige Mietspiegel im Aufbau etwas unterscheidet, lassen sich in diesen Aufstellungen jedoch stets die folgenden Aspekte entdecken, die zum Ermitteln der Miethöhe herangezogen werden:
- Beschaffenheit des Gebäudes, dies beinhaltet unter anderem das Baualter
- Qualität der Wohnungsausstattung, dies betrifft unter anderem Faktoren wie die Art der Heizung oder wie die sanitären Einrichtungen einer Wohnung ausfallen
- Lage des Gebäudes, häufig werden dafür die Angaben in die Klassen einfach, mittel und gut unterteilt
- Art des Gebäudes, beispielsweise ob es sich um einen Alt- oder Neubau handelt
- Größe der Wohnung
Daneben enthält der Mietspiegel bestimmte Vorgaben dazu, wie die aufgezählten Aspekte zur Ermittlung der Miethöhe angewendet werden müssen. Ersehen kann man dann für eine bestimmte Straße, wie die ortsübliche Vergleichsmiete anhand vieler Vergleichsdaten in Euro und pro Quadratmeter ausfällt. Die Angaben basieren auf der Höhe der Netto-Kalt-Miete, also beispielsweise ohne den Bereich der verbrauchsabhängigen Kosten für Wasser oder Heizung. Sollte für eine bestimmte Lage die Datenbasis von Vergleichswerten zu gering sein, kann es auch passieren, dass im Einzelfall keine Angaben durch den Mietspiegel gemacht werden können.
Preisspanne bei einem Mietspiegel
Die Vergleichsmiete wird zudem in einer Preisspanne angegeben. Diese begründet sich aus den oben genannten individuellen Faktoren, wie beispielsweise der Qualität der Wohnungsausstattung. Die Unterteilung sieht dabei eine untere, mittlere und obere Preisspanne vor. Der niedrigste Spannwert wird also zum Beispiel angewendet, wenn bei den aufgezählten Faktoren lediglich die negativen Kriterien zutreffen und umgekehrt bei der Einordnung in die obere Spannenbewertung. Man spricht in diesem Zusammenhang oft auch von Zu- und Abschlagsmerkmalen. Zwei typische Zuschlagsmerkmale wären unter anderem das Vorhandensein eines besonders großzügigen Grundrisses oder eines speziellen bzw. hochwertigen Fußbodenbelags wie Parkett. Für einen Abschlag sorgen wiederum Dinge wie 1-fach verglaste Fenster oder eine Toilette, die sich außerhalb der Wohnung befindet.
Zwei Arten von Mietspiegel
Beim Begriff des Mietspiegels unterscheidet man zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Für die Bezeichnung des qualifizierten Mietspiegels müssen dabei zusätzliche Kriterien erfüllt werden. Dazu muss die Aufstellung beispielsweise nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde anerkannt worden sein.
Welche Mietdaten werden erhoben?
Für die Vergleichshöhe der Mieten werden nur die Daten verwendet, die aus tatsächlichen Mietzahlungen herrühren. Der Zeitraum für diese Mietzahlungen umfasst dabei die letzten vier Jahre zum Zeitpunkt der Erstellung des Mietspiegels. Verglichen werden die sowohl Zahlungen für bestehende Mieten bei erfolgten Senkungen oder Erhöhungen als auch für Neuvermietungen.
Wer erstellt den Mietspiegel?
Der Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde wird in der Regel durch verschiedene Gruppen verfasst. Oftmals wird hierfür ein spezieller Arbeitskreis gebildet, in dem sich beispielsweise Vertreter der folgenden Institutionen und Organisationen entdecken lassen:
- Abgesandter der jeweiligen Stadt oder Gemeinde, beispielsweise Mitarbeiter des Amts für Stadtentwicklung und Umwelt
- Angestellte von Mieterverbänden wie dem Deutschen Mieterbund oder regionalen Mieterschutzvereinen
- Vertreter von Vermieterverbänden
Wie lange gilt der Mietspiegel und wo kann ich ihn bekommen?
Der einfache Mietspiegel gilt für einen Zeitraum von zwei Jahren, danach wird er aktualisiert. Im Fall des qualifizierten Mietspiegels ist es wiederum vonnöten, dass dieser nach zwei Jahren angepasst und nach vier Jahren neu aufgestellt wird. Um die Daten einzusehen, kann man oftmals einfach auf die Homepage der eigenen Stadt oder Gemeinde gehen und dort eine Online Abfrage starten.
Hierfür muss man in der Regel nur wenige Angaben machen, beispielsweise die Strasse eintippen, in der sich die Wohnung befindet und auswählen, in welchem Jahr das Gebäude errichtet wurde. Danach wird die betreffende Mietspanne anhand der gewählten Angaben angezeigt. Daneben lässt sich der Mietspiegel häufig auch kostenlos auf diesen Webseiten als PDF-Dokument herunterladen oder gegen eine Portogebühr per Post bestellen.
Was gilt es bei Mieterhöhungen zu beachten?
Vermieter oder auch Mieter sehen sich aufgrund der Thematik einer Mieterhöhung in der Praxis häufig gezwungen, zur Klärung der Richtigkeit dieser Erhöhung den Rechtsweg zu nutzen. Der Mietspiegel spielt in diesem Zusammenhang eine wichtige Rolle bei der Entscheidung der Richter. Grundsätzlich muss man als Vermieter bei einer Mieterhöhung die folgenden Faktoren beachten, damit die Erhöhung rechtswirksam ist:
1. Kappungsgrenze: Damit die Mieterhöhung vom Mieter akzeptiert werden muss, darf die Mieterhöhung höchsten eine Mietsteigerung von 20 Prozent ausmachen, gerechnet auf die letzten drei Jahre des Mietvertrags. Hierbei spricht man auch von der Kappungsgrenze, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 558 Abs.3 als Vorgabe formuliert ist.
2. Vergleichsmiete: Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist zudem nur rechtens, wenn die aktuelle Miete der Wohnung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel liegt. Als Obergrenze für die Mieterhöhung gilt wiederum die Vergleichsmiete für die jeweilige Lage, unter Berücksichtigung weiterer Faktoren, wie beispielsweise der Ausstattung der Wohnung.
3. 15-Monate-Frist: Vermieter müssen zudem beachten, dass die Mieterhöhung nur vorgenommen werden kann, wenn abgesehen von Mieterhöhungen durch Modernisierungsarbeiten an der Wohnung oder durch Änderungen beim Betriebskostenabschlag, in den letzten 15 Monaten keine Mieterhöhung erfolgte.
Bei der Begründung für die Mieterhöhung kann der Vermieter stets auf den jeweiligen aktuellen Mietspiegel verweisen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um die einfache oder qualifizierte Variante handelt.
Fazit
Der Mietspiegel ist überaus praktisch, kann man doch anhand des Dokuments schnell ersehen, wie das Mietpreisniveau in einer bestimmten Lage einer Stadt oder größeren Gemeinde ausfällt. Für Vermieter hat es den Vorteil, dass er darauf basierend eine angemessene Miete einfordern kann und für den Mieter stellt der Mietspiegel wiederum ein Instrument dar, um sich bei Mieterhöhungen vor eventuell überhöhten Forderungen von Seiten des Eigentümers zu schützen. Die Einsicht in den Mietspiegel kann in der Regel unkompliziert über die Internetpräsenzen der jeweiligen Städte und Gemeinden vorgenommen werden.
Bild Schild Mietspiegel © N-Media-Images - Fotolia.com
Bild Schild Mietspiegel © N-Media-Images - Fotolia.com
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