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Tipps für Ferienimmobilien als Kapitalanlage
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Mittwoch, den 23. August 2017

19.11.2012
Tipps für Ferienimmobilien als Kapitalanlage
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Ferienwohnung als KapitalanlageAngesichts der vielerorts steigenden Immobilienpreise in Deutschland entscheiden sich bekanntermaßen aktuell immer mehr Menschen für die Kapitalanlage in eine Immobilie. Eine Möglichkeit stellen dabei Gebäude dar, die als Ferienunterkunft vermietet werden. Als Vermieter kann man dadurch regelmäßige Einnahmen erzielen und auf eine weitere Wertsteigerung hoffen. Worauf es bei einem solchen Investment ankommt, damit das Unterfangen möglichst erfolgreich verläuft, haben wir einmal aufgelistet.

 
Positive Rahmenbedingungen auf dem Kapital- und Immobilienmarkt
 
Für eine Kapitalanlage in eine Ferienimmobilie sprechen derzeit verschiedene Aspekte. Zum einen ist der Immobilienmarkt in Deutschland sehr stabil und es lassen teilweise erhebliche Preissteigerungen feststellen. Eine Immobilienblase, wie in anderen europäischen Ländern, ist nicht zu erkennen, da beispielsweise auch das Mietniveau einen ansteigenden Verlauf zeigt und die Anzahl der schnellen Wiederverkäufe von Immobilien bisher nicht signifikant gestiegen sind.
 
Ebenfalls positiv sind die Zinssätze, die sich derzeit auf dem Kapitalmarkt entdecken lassen. Auch hier ist vorerst keine Änderung zu befürchten, da die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank derzeit nicht zur Disposition steht. Ein eventuell notwendiger Kredit für das Immobilieninvestment ist somit aktuell sehr günstig erhältlich.
 
Tourismus boomt in Deutschland
 
Ein weiterer wichtiger Grund, warum sich ein Investment speziell in Ferienimmobilien lohnen kann, ist die Tatsache, dass der deutsche Tourismusmarkt in einer sehr guten Verfassung ist. Denn die Deutschen fahren in kein anderes Land so gern in den Urlaub. Waren früher noch Länder wie Spanien, Italien oder Österreich stets auf den vordersten Plätzen der beliebtesten Reiseziele zu entdecken, hat sich bereits seit einiger Zeit der Trend zum Urlaub in Deutschland immer deutlicher herauskristallisiert.
 
So ist Deutschland in Europa das Land, das den höchsten Inlandsreiseanteil vorweisen kann. Aber auch bei Gästen aus dem Ausland steht Deutschland immer höher im Kurs und nach Angaben der World Tourism Organization rangiert Deutschland bereits auf dem achten Platz der beliebtesten Reiseziele weltweit. Dass es sich hierbei um einen langfristigen und beständigen Trend handelt, kann man leicht an der nachfolgenden Grafik ablesen.
 
 
Stadtreisen immer beliebter
 
Ein Beispiel für die positive Entwicklung des Tourismus in Deutschland stellt unter anderem das Segment des Städtetourismus dar. So konnten beispielsweise Großstädte mit mehr als 100 000 Einwohnern im Jahr 2011 bei den Übernachtungen einen Zuwachs von 6,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erzielen. Konkret belief sich die Zahl der Übernachtungen in solchen Städten laut dem Statistischen Bundesamt auf einen Wert von knapp 110 Millionen. Kein Wunder, dass man beispielsweise in der Hauptstadt Berlin beobachten kann, wie speziell in bei Touristen beliebten Stadtbezirken die Zahl der angebotenen Ferienwohnungen immer stärker wächst.
 
Top 5 Städtereisen
 
Man sieht also, eine eventuelle Investition in eine Ferienimmobilie in Deutschland, sei es nun ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung, würde aktuell gleich von drei positiven Faktoren begleitet werden.
 
4 wichtige Tipps zur optimalen Vermietungsstrategie einer Ferienunterkunft
 
Wie bei jeder Immobilieninvestition gilt es jedoch auch bei einer Ferienimmobilie auf bestimmte Aspekte zu achten, damit die Chance auf eine Rendite bestmöglich gegeben ist. Zu den wichtigsten Kriterien zählen dabei die folgenden vier Punkte:
 
1. Lage der Immobilie: Hierbei sollte man darauf achten, dass sich die Ferienimmobilie in einer Region befindet, die möglichst ganzjährig Touristen anzieht und nicht nur saisonal. Außerdem sind etablierte Ferienregionen in der Regel besser, verglichen mit aktuellen „Aufsteigern“, da man so das Risiko für das Investment verringert. Denn Trends, speziell im Tourismus, verändern sich immer auch wieder. Klassiker aber wie Reisen in die Berge oder in seit vielen Jahren schon beliebte Großstädte wie Hamburg sind im Hinblick auf die Gunst der Touristen stattdessen geringeren Schwankungen unterworfen.
 
2. Informationen einholen: Bevor man sich für den Kauf einer Immobilie zur Ferienvermietung entscheidet, sollte man sich über die durchschnittliche Auslastung in der betreffenden Region informieren. Nur so kann man mit verlässlichen Zahlen planen. Ratsam ist beispielsweise die Konsultation der örtlichen Tourismusverwaltung oder des Bundesverbands des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbandes (DEHOGA).
 
3. Ausstattung der Immobilie: Nicht sparen sollte man bei der Ausstattung der Ferienunterkunft, ansonsten kann es passieren, dass die erhofften Urlaubsbuchungen ausbleiben, wenn der Standard mit anderen Ferienhäusern oder -wohnungen vor Ort nicht mithalten kann. Dies beinhaltet beispielsweise, dass man anstatt ausrangierter Möbel aus den eigenen vier Wänden lieber zu neuen Wohnungseinrichtungen greift. Auch spezielle Serviceleistungen wie ein kostenloser Internetzugang sollten eventuell bereitgestellt werden, um sich positiv von der Konkurrenz abzuheben.
 
4. Professionelle Verwaltung und Vermittlung nutzen: Um die Buchungen, die Reinigung oder auch den Hausmeisterservice für die Immobilie abzuwickeln, bietet sich die Inanspruchnahme einer professionellen Verwaltung vor Ort an. Auch die Vermittlung der Immobilie sollte man in die Hände einer Agentur geben, da diese in der Regel das Objekt besser bewerben können. Die Mehrkosten hierfür können sich durch eine erhöhte Auslastung und höhere Mieteinnahmen in der Regel leicht wieder amortisieren.
 
Was gilt es steuerlich zu beachten?
 
Bei der Vermietung einer Immobilie als Ferienunterkunft muss man als Vermieter beim Gang zum Finanzamt ebenfalls einige wichtige Punkte bedenken. Grundsätzlich müssen alle Einkünfte aus der Vermietung versteuert werden. Dafür lassen sich aber verschiedene Kosten absetzen, zum Beispiel:
 
  • Kaufnebenkosten 
  • Zinsen für Darlehen im Zusammenhang mit der Immobilie
  • Werbungskosten 
  • Kosten für Reparaturen 
  • jährlich 2 Prozent der Gebäudekosten als „Absetzung für Abnutzung“ (AfA)
 
Achtung bei Selbstnutzung!
 
Sehr genau schauen die Finanzämter bei der Fragestellung hin, ob die Ferienunterkunft überwiegend vermietet oder selbst genutzt wird. Notwendig ist es deshalb, dass man die Zeiten der Selbstnutzung exakt vermerkt und in Relation zur Vermietung setzt. Denn durch die Zeiten, in denen man sich selbst in der Ferienunterkunft aufhält, wird der steuerliche Abzug verringert. Nutzt man beispielsweise die Ferienwohnung zu 10 Prozent für eigene Aufenthalte, müssen diese 10 Prozent von den Werbungskosten abgezogen werden.
 
Bei der Ansetzung der Miethöhe darf die ortübliche Miete für Ferienimmobilien wiederum nicht zu stark unterschritten werden, da ansonsten ebenfalls Probleme mit dem Finanzamt aufkommen werden. Verlangt man zum Beispiel nur 80 Prozent der ortsüblichen Vermietungshöhe, können die gesamten Werbungskosten in der Regel nur um 20 Prozent geringer angesetzt werden. Der Grund dafür, dass die Finanzämter beim Thema Selbstnutzung besonders gründlich arbeiten, liegt darin begründet, dass hierdurch die Mitnahme von Steuervorteilen ohne eine wirkliche Gewinnabsicht bei der Vermietung verhindert werden soll.
 
Fazit
 
Bei einem Immobilieninvestment stellt eine Ferienimmobilie zur Vermietung eine interessante Option dar. Neben den steigenden Immobilienpreisen, die man in vielen Lagen feststellen kann, und den derzeit günstigen Kreditkonditionen, ist in diesem Zusammenhang auch der Trend zum heimischen Urlaubsziel ein vorteilhafter Faktor. Bei der Auswahl eines Objekts muss man aber vor allem die Lage im Auge haben. Objekte, die eine ganzjährige Auslastung versprechen, sind zudem besonders reizvoll. Beim steuerlichen Aspekt gilt zu beachten, dass sich die Höhe der Abschreibungen durch eine Eigennutzung verringert.


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