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Mietminderung bei Lärm – was Mieter und Vermieter wissen müssen
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Mittwoch, den 23. August 2017

14.09.2012
Mietminderung bei Lärm – was Mieter und Vermieter wissen müssen
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Das Thema Lärm ist immer wieder Anlass für Streitereien zwischen Vermieter und Mieter. Die jeweiligen Gründe für eine eventuelle Mietminderung können recht zahlreich sein, müssen dem Vermieter aber immer genau dargelegt werden. Welche Punkte man als Mieter hierbei zu beachten hat und wie man sich als Eigentümer vom Verursacher den Mietausfall durch eine erfolgte Mietminderung zurückholen kann, kann im folgenden Artikel nachlesen werden.
 
Beispiele für Lärmbelästigungen
 
Die Frage, ab wann eine Lärmquelle für einen Mieter das erträgliche Maß übersteigt, ist pauschal nur schwer zu beantworten, da jeder in diesem Bereich eine andere Toleranzgrenze besitzt. Beachten muss man hierbei auch, dass es keine allgemeine gesetzliche Grundlage für die Ruhezeiten in Wohngebäuden gibt. Stattdessen lässt sich die Ruhezeitregelung aber in der jeweiligen Hausordnung nachlesen, die für alle Mieter verbindlich ist. Diese besagt, dass in der Regel zwischen 22 Uhr am Abend und 7 Uhr morgens eine Nachtruhe und zwischen 13 Uhr und 15 Uhr eine Mittagsruhe gilt, in der man die Zimmerlautstärke nicht überschreiten darf. Gründe für eine versuchte Mietminderung aufgrund von Lärm, stellen in der Praxis vor allem die folgenden Sachverhalte dar:
 
  • Baustelle vor dem Haus: Hierbei gilt, dass eine Mietminderung nicht möglich ist, wenn die Bauarbeiten bereits beim Einzug in die Wohnung im Gange waren, man also die Wohnung im Wissen um diesen Sachverhalt gemietet hat. Der rechtliche Hintergrund hierfür ist der § 536 BGB. Erfolgen Bauarbeiten erst während des Mietverhältnisses und stellen eine Lärmbelästigung dar, kann dies wiederum als Grund für eine Mietminderung gelten.
  • laute Schrittgeräusche aufgrund eines fehlenden oder fehlerhaften Trittschalls in einer benachbarten Wohnung: Die jeweiligen Richtlinien zum Trittschall sind in Deutschland durch die DIN-Norm 4109 „Schallschutz im Hochbau“ vorgegeben.
  • laute Gartenarbeiten am Abend durch den Nachbar, beispielsweise durch den Betrieb eines Rasenmähers
  • störend laute Musik der Nachbarn
  • Lärmbelästigung durch angrenzende Gaststätten oder Diskotheken
 
Welche Gesetze gibt es im Zusammenhang mit Lärm
 
Auch wenn es für die Ruhezeit kein spezielles Gesetz gibt, lassen sich doch einige Beispiele an Verordnungen finden, die indirekt bei Lärm angewendet werden können. Beispielsweise ist zu laute Musik durch eine Stereoanlage oder einen Fernseher ein Verstoß gegen das Landesemissionsschutzgesetz und kann dementsprechend geahndet werden. Auch bei Gartenarbeiten gibt es gesetzliche Regelungen zu beachten, die auf der im Jahr 2002 erlassenen Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung basieren.
 
In dieser ist festgeschrieben, dass ein handelsüblicher Rasenmäher, beispielsweise mit Benzinmotor, nur von 9 bis 20 Uhr am Abend benutzt werden darf. In der Ruhezeit zwischen 13 und 15 Uhr ist der Betrieb dieser Geräte sogar ganz untersagt. Handelt es sich um eine Motorsäge oder einen Häcksler, dann ist wiederum um 17 Uhr die Grenze, bis zu der die Benutzung erlaubt ist.
 
Mietminderung vornehmen, aber wie?
 
Wenn man als Mieter der Meinung ist, dass man beispielsweise durch den Lärm der Nachbarn gestört wird, sollte man zunächst das Gespräch mit den betreffenden Mitbewohnern der Immobilie suchen. Oftmals lässt sich durch einen Hinweis auf die Belästigung das Problem aus der Welt schaffen. Scheitert ein solcher Versuch, ist es ratsam, ein Lärmprotokoll zu führen, in dem man die genauen Zeiten für die jeweilige Lärmstörung vermerkt. Zudem sollte man sich die Zeitpunkte der Ruhestörung von neutralen Zeugen bestätigen lassen. Eine Verpflichtung zum Anlegen eines Lärmprotokolls, um eine eventuelle Mietminderung durchzusetzen, besteht aber nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Februar dieses Jahres nicht. Zudem muss man vor einer eventuellen Mietminderung den Vermieter in jedem Fall über den Sachverhalt unterrichten.
 
Dabei ist eine schriftliche Mitteilung als Einschreiben zu empfehlen, nur so ist die erfolgte Benachrichtigung im Streitfall beweisbar. Mit dem Augenblick der Informierung besteht das Recht des Mieters, eine Mietminderung vorzunehmen. In der Praxis bietet es sich aber an, in dem Schreiben die Mietminderung, beispielsweise für den kommenden Monat anzukündigen, damit der Vermieter eine Chance erhält, die Störung eventuell zu beheben.
 
Mietminderung nicht zu hoch ansetzen
 
Bei der Mietminderung sollte man als Mieter angemessen vorgehen, da die Ruhestörung in der Regel nur wenige Stunden am Tag ausmacht. In der restlichen Zeit ist die Wohnung somit ohne Mängel. Bei wesentlich zu hoch taxierten Mietminderungen, die zudem einen erheblichen Zahlungsrückstand bei der Miete verursachen, beispielsweise mehr als zwei Monatsmieten, riskiert man als Mieter ansonsten, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen darf. Eine Vorgehensweise, die ebenfalls letztinstanzlich durch den Bundesgerichtshof in ihrer Richtigkeit bereits bestätigt wurde. Abwenden kann man in diesen Fällen eine Kündigung aber, indem man die fälligen Mietnachzahlungen unter Einhaltung einer Frist nachzahlt.
 
Welche Höhe man bei der Mietminderung vornehmen soll, ist vom jeweiligen Fall abhängig und somit allgemein schwer zu beziffern. Empfehlenswert ist es, dass man sich durch einen Anwalt oder einen Mieterschutzverein in dieser Frage beraten lässt. Auch Mietminderungstabellen sind zumindest als Orientierung für die Festsetzung der Höhe einer Mietminderung nützlich. Beachten muss man aber auch hier, dass sich die jeweiligen Gerichtsurteile in solchen Tabellen und die damit verbundene Höhe der Mietminderung immer auf Einzelfälle beziehen und somit nicht vollends pauschalisiert werden können.
 
Mietminderung anhand der Bruttomiete
 
Eine Frage, die sich viele Personen beim Thema Mietminderung immer wieder stellen, beschäftigt sich mit dem Punkt der Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung. Hierbei gilt nach zwei Urteilen des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2005, dass die Mietminderung nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches immer auf der Basis der Bruttomiete vorgenommen werden kann. Dies schließt somit beispielsweise auch die Nebenkostenpauschale mit ein.
 
Wichtige Tipps für Vermieter
 
Als Vermieter einer Wohnung, deren Mieter die Lärmbelästigung verursachen, hat man immer das Recht, diese auf Unterlassung der Störung zu verklagen. Haben andere Mieter des Vermieters aufgrund der Lärmbelästigung ihre Miete gekürzt, besteht zusätzlich auch die Möglichkeit, sich als Vermieter die ausfallenden Mietzahlungen durch eine Schadensersatzklage gegen den Verursacher zurückzuholen.
 
Der finanzielle Schaden für den Vermieter lässt sich so unter Umständen mindern. Beachten muss man bei einer eventuellen Schadensersatzklage, dass der Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Mieter, der den Lärm verursacht, nach drei Jahren verjährt. Die sonst übliche Verjährungsfrist von sechs Monaten, die Vermieter bei Schadensersatzklagen gegen Mieter zu beachten haben, ist hierbei nicht gültig, da die Ansprüche aufgrund des Fehlverhaltens des Mieters entstanden sind und sich nicht auf eine Verschlechterung der Mietsache, also beispielsweise einer Wohnung, beziehen.
 
Fazit
 
Ruhestörungen durch Lärm passieren häufig und in vielfältiger Art. Als Mieter sollte man bei Lärm durch den Nachbarn immer erst das klärende Gespräch suchen, bevor man sich für den Versuch einer Mietminderung entscheidet. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter von der Störung zunächst unterrichtet wird und dass die Höhe der Mietminderung angemessen ist. Vermieter und Eigentümer, die aufgrund einer Mietminderung finanzielle Ausfälle haben, sollten in solchen Fällen ihr Recht auf Schadensersatz gegenüber dem Verursacher der Lärmstörung nutzen, um die finanziellen Verluste wieder auszugleichen.

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